随着西部大开发战略实施以来，我市在国家积极财政政策的大力支持下，在市委、市政府的正确领导下，国民经济持续健康稳定发展，全社会固定资产投资保持较快增长，20**年完成***亿元，比2000年增长*倍，年均增幅达**%，高于同期国内生产总值增长水平。在投资快速增长同时，市政府加大对市政基础设施建设和危旧房改造的力度，为我市的房地产市场注入了新的活力，带来了巨大的发展机遇和挑战，房地产业迅猛发展，全市房地产开发企业个数由2000年的**家增至20**年***家；企业资产由2000年的*****万元增至20**年的*****万元，年均增长**%，其中：所有者权益增至*****万元，年均增长**%，占资产总计的比重提高**个百分点，负债增至*****万元，年均增长**%，占资产总计的比重下降**个百分点。
据统计，20**-20**年五年全市共完成房地产开发投资******万元，占全社会投资比重**%，年均增长**%，远远高于同期全社会投资增幅**个百分点。全市累计新建各类房屋***万平方米，平均每年竣工**万平方米，其中：建成住宅***万平方米，占全部新建房屋的**%，平均每年竣工**万平方米；建成商业营业用房**万平方米，占全部新建房屋的**%，平均每年竣工**万平方米，大规模的投资建设，成片的商住楼如雨后春笋般的林立于**山城，把我们的城市装点得更加美丽，同时极大地改善了人民的生活、工作和学习条件。
一、近几年以来房地产开发的基本态势
(一)房地产投资快速增长，投资规模持续扩张
近五年来，我市房地产投资规模高速扩张，至20**年达到*****万元，比2000年增加**倍，年均增长**%，20**年增幅达最高为***%。房地产开发完成投资呈抛物线上升态势，20**年增至历史最高，占全社会投资比重**%，提高了**个百分点；其中：商品房建设投资*****万元，比2000年增加**倍，土地购置费*****万元，比2000年增加**倍，增长幅度表现为高开低走，第一年高速增长后四年平稳发展，20**年增幅高达***%。
表1：2000年以来**市房地产投资完成情况（万元）
20**年
20**年
20**年
20**年
20**年
2000年
计划总投资
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本年完成投资
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比上年增长%
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商品房建设投资
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土地购置费
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（二）土地购置与开发面积大幅度增加
近几年来，房地产购置土地面积和完成开发面积均高速增长，且房地产购置土地面积总量大于完成开发面积，土地开发面积增长快于房地产开发投资增长。据统计，2000-20**年，我市房地产企业购置土地面积共***万平方米，20**年就达***万平方米，为2000年的**倍，年均增长***%，如果按3的容积率推算在购置土地面积上将可建商品房***万平方米，而目前已建成的房屋仅为可开发的1/3，说明我市房地产市场尚有广阔的发展空间。完成土地开发面积共有**万平方米，占购置土地面积的**%， 20**年完成土地开发面积为**万平方米，分别为2000年的**倍、20**年的**倍。
（三）商品房销售增势迅猛，但价格持续上扬
五年来,全市实现商品房销售面积***万平方米，占同期竣工面积的**%，年均增长**%，增幅低于房地产开发投资**个百分点，20**年达到最高**万平方米，是2000年的**倍，其中：销售住宅面积为***万平方米，占全部销售面积的***%。商品房销售价格明显上扬，主要是住宅销售价大幅度上升的结果，而商业营业用房销售价由于受地域区位的影响，价格波动较大。全市20**年商品房屋平均销售价格达****元/平方米，比2000年上涨***%，其中，商品住宅销售价格为***元/平方米， 比2000年上涨***%，年均增长***%；商业营业用房销售价波动较大，20**年达到最高为****元/平方米，比2000年上涨***%。
表2：2000年以来**市商品房销售情况
20**年
20**年
20**年
20**年
20**年
2000年
商品房实际销售面积（平方米）
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商品房实际销售额（万元）
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商品房实际销售价（元/米）
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住宅销售价（元/米）
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商业营业用房销售价（元/米）
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（四）房地产资金到位增势强劲
房地产业的高速发展是离不开大量资金的支撑。从近几年的资金到位情况来看，五年共到位资金******万元，是同期投资完成额的**倍，年均增长**%。其中：国内贷款*****万元，占到位资金的**%，企业自筹资金*****万元，占到位资金的**%，定金及预收款*****万元，占到位资金的**%。由此可以看出我市房地产开发资金主要来源依次为定金及预收款、自筹资金、国内贷款三个方面。
二、我市房地产业发展中存在的突出问题
（一）县区间发展不平衡，部分区域出现过热的苗头
我市房地产开发存在着极不平衡的现象，**区发展较快，几个自治县发展则较慢。20**年，**区房地产开发投资占全市房地产开发投资的比重为77.51%，施工面积为71.48%，竣工面积为85.86%，销售面积为82.24%，均远远超过**区GDP在全市占46.49%的比重，更高于人口占31.69%的比重；**、**两县房地产开发投资占全市的比重仅为13.1%，远低于该地区GDP占全市的34.50%、人口占29.3%的比重；**、**、**几个自治县房地产开发投资的比重为19.01%,远远低于GDP占21.57%,人口占39.01%的比重。这说明**区房地产开发已超出当地经济发展的水平，存在着某种程度的过热现象。
(二)空置商品房逐年增加，空置率处于危险区
据统计，2000、20**、20**年，我市房屋施工面积分别为***、***、***万平方米，四年来平均每年增长**%。其中每年新开工面积大都在**万平方米以上；房屋竣工面积20**年达到最高为***万平方米，竣工率为最高**%；空置商品房面积20**年达**万平方米，20**年有所下降,减少**万平方米。2000-20**年我市商品房空置率(按施工面积计算)依次为***%、***%、***%、**%、***%，平均为***%，商品房空置率已处于危险区间。因空置商品房而占压的资金分别为****、****、****、****、****万元（按竣工造价600元/平方米推算）。
表3：2000年以来**市商品房施工、竣工、空置情况（平方米）
20**年
20**年
20**年
20**年
20**年
2000年
施工面积
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新开工面积
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竣工面积
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空置面积
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（三）供求结构失衡不断加剧，有效供给不足继续扩大
据统计数字显示，住宅投资中经济适用房所占比重2000年为**%，20**年则下降到**%，20**年仅占**%，20**、20**年更低。由此可以看出，房地产业发展中一直存在的商品房空置与经济适用房供不应求的局面仍未好转。造成一边大量商品房积压卖不出去，一边住房困难户和中低收入户望房兴叹。特别是新开发和正在开发的商品房档次、标准还在提高，房价还在继续上涨，从而造成了供求结构失衡不断加剧，有效供给不足的继续扩大。
（四）房地产开发对银行资金的依赖较大，潜在金融风险增加
在房地产开发资金中，实际来自于银行的资金有两部分：一是银行对开发企业的直接贷款，二是银行对个人购房贷款转化为开发企业的开发资金。据统计，到20**年银行对房地产开发企业的直接贷款占其全部资金来源的比重仅为14%左右，但若包括自筹资金和其他资金中间接来源于银行的资金，则房地产开发中实际使用银行资金的比重应达到50%以上。据人民银行资料，20**年7月底，全市各商业银行的个人住房贷款余额已达到*****万元，比20**年底增长**%。虽然由于住房贷款开展的时间不长，不良资产比率较低，但一旦房地产市场发生逆转，开发商和个人发生还款困难，金融机构的风险就会加大。
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