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               2009年中级经济师考试《房地产专业知识与实务》模拟试题
一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1.与乡村相比，下列（  ）不能体现现代城市的特性。 A.以工业人口为主   B.以非农业人口为主 C.人口密度大       D.一定地域的政治、经济和文化中心 2．某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城镇化率为（  ） A.30%  B.45%  C.50%  D.55% 3．大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（  ）现象。 A.城镇化B.郊区化C.逆城市化D.后城市化 4.按照杜能理论的假设，（　）之和等于一个常数。 A.成本、运费　　B.利润、成本　　C.运费、利润　　D.价格、利润 5．杜能在《孤立国》一书中提出 “杜能圈”。其中距市场最近的一圈是（　）。 A．自由农作区　　B．谷物轮作区　　C．林业区　　D．放牧区 6．韦伯认为，社会集聚是（　）。 A．特殊集中因素　　B．一般集中因素　　C．固定的外在因素　　D．固定的内在因素 7．在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是（　）。 A．级差地租I　　B．级差地租Ⅱ　　C．绝对地租　　D．垄断地租 8.根据相关统计，当城市化水平为30%—50%时，人均GDP一般为（） A.1000美元以下   B.1000-3000美元   C.3000-7000美元   D.7000美元 9.边际理论认为，土地所有者追求最大地租，土地使用者寻求生产过程中的利润最大，从而使地租等于土地（　）。 A.边际产出价值　　B.边际剩余价值　　C.总剩余价值　　D.总产出价值 10．在出让土地使用权年限为50年的土地上，不允许的单体建设项目是（　）。 A．公寓　　B．写字楼　　C．工业厂房　　D．酒店 11、国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（　 ）。
A.土地使用权转让　　B.土地使用权出租　　C.国有土地租赁　　D.土地使用权抵押 12、下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（ 　）。
A.成片开发土地使用权只能成片转让
B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移
C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权
D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件 13．土地使用权出让合同的内容中一般不包括（　）。 　A．建设规划设计条件
　B．建设密度和高度控制指标
　C．开发进度和分期投资额度
　D．工程完工期限 14．A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于9月20日签订抵押合同，并于次日办理了公证，9月26日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为（　）。 　A．9月20日　　B．9月21日　　C．9月26日　　D．9月27日 15．下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是（　）。 　A．出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工
　B．城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
　C．开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
　D．因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发 16.协议出让国有土地使用权的最低价由（　）批准。 　A.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部　B.市、县人民政府土地管理部门
C.省、自治区、直辖市人民政府　　        D.市、县人民政府 17．M公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若M公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是（　）。 　A．取得土地使用权两年以后
　B．完成开发投资总额的25％以上（不含土地使用权出让金）
　C．完成开发投资总额的25％以上（含土地使用权出让金）
　D．形成工业用地或者其他建设用地条件 18．下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是（　）。 A．土地使用者迁移而停止使用的土地
　B．土地使用者破产而停止使用的土地
　C．未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地
　D．核准报废的矿场土地 19.在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是（）。
  A.观察法 B.试验法 C.询问法D.投射法 20.房地产市场调研要采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况。这说明房地产市场调研具有（  ）。 A.求教性原则  B.时效性原则  C.保密性原则  D.创造性原则 www.qiuzhi56.com 21.通常把“接触业务的第一线，客户反应资料是最直接最真实资料”，称为（） A.销售广告　　B.销售地区　　C.销售渠道　　D.销售现场 22.下列关于策划的表述中，错误的是（　 ）
A.策划既含有未做事之前对如何行动的整体筹划和安排， 也含有遇到突发事件如何处置的对策  B.策划包含计划和决策
C.策划主体是指能动地进行策划活动的人
D.策划的客体是指策划指向或策划标的 23. 通常把“指企业对3—5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据”，称（ ）。 A.短期预测   B.中期预测   C.宏观市场预测    D. 微观市场预测 24．采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是（　）。 　　A．考虑了基准收益率　　B．能显示投资回收期的长短
　　C．能在一定程度上反映投资效率高低　　D．计算过程简单 25．某人用80万元购买一套已使用了20年的住房，该住房的耐用年限为70年，当基准收益率为l0％时，假设残值为零，则每年平均住房费用为（　）万元。 　　A．5．34　　B．6．45　　C．7．26　　D．8．O7 26．某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%，则该项目的净现值为（　）。 单位：万元 　　A.-7.5　　B．66.3　　C．147.7　　D．225.0 27．现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及净收益见下表，其寿命均为5年，不计残值。若基准收益率为12%.则用差额法计算的NPV（乙-甲）（　）。？？？答案 单位：万元 　　A.大于100万元　　B．等于零　　C．小于零　　D．等于100万元 28．某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为（　）平方米。 　　A.14 300　　B．16 000　　C．20 000　　D．21 500 29．考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考虑资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期（）。
　　A.总比动态投资回收期长　　D.有时比动态投资回收期长
　　C.总比动态投资回收期短　　D.与动态投资回收期相等
30．某房地产开发公司开发建设一住宅小区，建设用地面积为 50 000 平方米，住宅平均售价为 3000元/平方米，固定成本为 1260万元，单位产品的可变成本为1290 元/平方米。采用盈亏平衡分析法对投资进行评沽，若规划批准的总建筑面积为100000 平方米.则其经营安全率为（ ）%。
　　A.90.23　　　 B.92.63　　C.95.80　　　 D.97.06 31．在房地产开发项目资金筹措阶段，投资的主要风险是（　）。 　　A．资本结构的变化对未来收益产生影响
　　B．市场研究与项目评估分析和预测的准确性
　　C．承包商对项目控制与管理能力
　　D．通货膨胀及不可预料事件的发生 32．房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售，由此造成的风险称为（　）。 　　A．经营风险　　B．业务风险　　C．财务风险　　D．流动性风险 33．采用分期付款出售房地产商品，客户不能按约定偿付款项造成的风险称为（　）。
　　A．经营风险　　B．信用风险　　C．财务风险　　D．业务风险 34．某房地产公司经营一餐馆，年经营收入为300万元，经营支出为l50万元，所得税税率为20％。经营四年后转售，预计经营期内年平均通货膨胀率为3％，年折旧费为50万元，则按不变价格计算，第四年的实际税后净现金流量为（　）万元。 　　A．128．88　　B．132．54　　C．141．63　　D．146．86 35．房地产投资风险中的静态风险，可通过（　）加以避免。 A．经营者自身努力　　B．加强对投资项目的评估
　　C．减少判断失误　　D．投保的方式 36. 房地产投资风险转移的主要形式是（ ）。
　　A. 将风险损失摊销计入成本
　　B. 从未发生风险损失项目的收益中补偿
　　C. 与非保险业的其他人签订合同
　　D. 建立内部风险基金 37.房地产开发过程中需到城市规划管理部门办理的许可证有（　）。 A．建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
　　B．建设用地规划许可证和建设工程施工许可证
　　C．建设用地转让许可证和建设工程规划许可证
　　D．建设用地转让许可证和建设工程施工许可证 38. 详细规划采用的图纸比例一般为（  ） A.1/1000~1/2000　B.1/5000~1/10000　C.1/10000~1/25000　D.1/50000~1/100000 39. 确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是（ 　）。
　　A.项目选址意见书
　　B.建设工程施工许可证
　　C.建设用地规划许可证
　　D.建设工程现划许可证 40. 控制性详细规划的内容不包括（ ）。
　　A.确定规划地区各类用地的界线和适用范围
　　B.确定近期建设目标、内容和实施部署
　　C.规定建筑后退红线距离
　　D.规定交通出入方位 www.qiuzhi56.com 41.房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收，由（　）递交竣工报告。 　　A.施工单位向开发商　　B.开发商向质量监督站
　　C.工程监理机构向开发商　　D.施工单位向质量监督站 42. 在矩阵组织结构中，每一项工作的指令来自（ ）部门。
　　 A.一个　　B.两个　　C.四个　　D.上级 43. 项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的（ ）.
　　A.设计事件　　B.管理工作内容　　C.里程碑事件　　D.进度控制 44. 全面质量管理的基本观点包括：质量第一的观点，以（ ）为主的观点，为用户服务的观点和一切用数据说话。
　　A.控制　　B.预防　　C.经济效益　　D.激励 45．建安工程费包括建筑工程费和（　）等。 　　A．附属工程费　　B．设备及安装工程费
　　C．管理费　　    D．室外供电工程费 46．房地产开发项目管理的意义主要体现在（　）四个方面。 　　A．计划、组织、协调、控制　　B．计划、协调、控制、监理
　　C．组织、协调、控制、检查　　D．计划、组织、控制、验收 47. 带理租售二手房与代理租售新建商品房相比，前者与后者的差别体现在（ ）。

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