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Ⅲ.其他相关数据

(1)从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5％；

(2)容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。容积率每增加0.1，容积率修正系数增加l。

要求：

根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。

注：（1）以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。

（2）土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果保留两位小数。

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答案部分

一、单项选择题

1.

【正确答案】B

【答案解析】500×[(1+8％)-1]+1000×[(1+8％)^0.5-1]=79.23（万元）。

2.

【正确答案】C

【答案解析】参见教材192页。

经容积率修正后可比实例价格

=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）

=1000×（3/1.5）=2000元/平方米。 

3.

【正确答案】C

【答案解析】参见教材199页，土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

4.

【正确答案】A

【答案解析】参见教材197页。

5.

【正确答案】A

【答案解析】参见教材206页。

6.

【正确答案】B

【答案解析】参见教材211页。

7.

【正确答案】C

【答案解析】见教材P215,土地使用年期修正的公式.使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。

8.

【正确答案】A

【答案解析】参见教材217页。

9.

【正确答案】B

【答案解析】参见教材221页，理解掌握单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率的关系和规律。

10.

【正确答案】A

【答案解析】参见教材221页：

标准深度为100英尺,级距就是100/4=25英尺；

累计深度百分率=∑各段单独深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%；

平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度=109%×100÷125=87.2%。

11.

【正确答案】C

【答案解析】参见教材221页,可能的话，把苏慕斯法则、霍夫曼法则的基本规则记住，四三二一法则是必须掌握的。

12.

【正确答案】B

【答案解析】参见教材229页。

整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估；

对于实际完成工作量较少的在建工程，采用成本法或假设开发法进行评估；

属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。

13.

【正确答案】B

【答案解析】参见教材182页，500－11×[500×(1-2%)/50]＝392.2万元。

14.

【正确答案】B

【答案解析】教材154页，土地的自然供给相对稳定。

15.

【正确答案】B

【答案解析】P=2700×1.6/1.8=2400。与教材192页的【例5-6】类似。

16.

【正确答案】A

【答案解析】参见教材216页的公式5-27。

17.

【正确答案】D

【答案解析】参考教材179页，房地产总费用不包括折旧费。

18.

【正确答案】B

【答案解析】教材167页，楼面地价＝土地单价/容积率，所以土地单价＝楼面地价×容积率。

19.

【正确答案】C

【答案解析】参见教材157页。

20.

【正确答案】C

【答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。

21.

【正确答案】B

【答案解析】参见教材167页。

22.

【正确答案】C

【答案解析】参见教材181页。(L+B）×r=L×r1+B×r2

所以：（600+1400）×8.5%=600×r1+1400×10%，从而有r1=5%。

23.

【正确答案】D

【答案解析】10×｛〔1-(1+10%）^(-30)〕/10%｝=10×9.4269=94.269万元。

24.

【正确答案】B

【答案解析】〔1-(1+10%)^(-25)〕/〔1-(1+10%)^(-20)〕=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066。

二、多项选择题

1.

【正确答案】BC

【答案解析】参见教材155页。土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性；2.土地质量的差异性；3.土地资源的不可再生性不可再生性；4.土地效用的永续性。

2.

【正确答案】ABDE

【答案解析】参见教材159-160页。

3.

【正确答案】BCD

【答案解析】参见教材166页。房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。

4.

【正确答案】ACD

【答案解析】参见教材168页。

5.

【正确答案】ABC

【答案解析】见教材P167。

6.

【正确答案】ACDE

【答案解析】见教材P190－P192。

7.

【正确答案】ACE

【答案解析】见教材P198。

8.

【正确答案】ACE

【答案解析】见教材P174-P175。

9.

【正确答案】ABCD

【答案解析】参见教材177-179页。

10.

【正确答案】BCDE

【答案解析】参见教材200页。

11.

【正确答案】ABD

【答案解析】见教材P228。

【答疑编号13530】

12.

【正确答案】ABCE

【答案解析】参见教材196页，关注各种方法的适用范围。

13.

【正确答案】ABCE

【答案解析】参见教材216-217页。

三、综合题

1.

【正确答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年

（2）现有合同是否应该违约

目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。

如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为

2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元

2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元

2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元

这些违约多获得的收益现值之和为

21500*(1+10%)-1+13015*(1+10%)-2+4545.15*(1+10%)-3=33716.49元

违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。

（3）现有合同的收益现值

基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。

收益现值＝（110+10+10）*1000/（1+10％）+140*1000/（1+10％）^2

+150*1000/（1+10％）^3=346581.52(元)

（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为

客观收益年限＝40-2-5＝33年

基准日三年后未来年租金收益=150*（1+1％）^3*1000=154545.15(元)

收益现值=154545.15*【[1-1/(1+10%)^33]/10%】/(1+10%)^3=1111126.49(元)

（5）最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)

2.

【正确答案】解：（1）求该房地产的年租金总收入应该是客观收入

＝1×7×（1-5%）＝6.65（万元）

（2）求该房地产的年出租费用

年房产税＝7×（1-5%）×12％＝0.798（万元）

管理费、修缮费＝7×6％＝0.42（万元）

房屋财产保险费＝0.3（万元）

年出租费用合计＝0.798＋0.42＋0.3＝1.518（万元）

（3）求该房地产的年纯收益

＝6.65－1.518＝5.132万元

（4）计算该房地产的评估值

＝5.132×｛[1-(1+12%)-10]/12%｝＝5.132×5.6502

＝29（万元）

3.

【正确答案】（1）面积为1000平方米，容积率为5，拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。

年总收益=2*365*5000=3650000元。

（2）年总费用=3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250

（3）年纯收益=3650000-1009250=2640750

（4）房地产总价=2640750*(P/A,7%,48)=36258750

（5）建筑与专业费用=3500*(1+10%)*5000=19250000

（6）建设期为2年，地价的资金占用两年；建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。

利息=地价*[（1+6%）^2-1]+19250000*[（1+6%）-1]=0.1236地价+1155000

（7）开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%

开发商利润=（地价+19250000）*20%=0.2地价+3850000

（8）立方程：

地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润

=36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000

解方程，地价=9069016元。

4.

【正确答案】1.运用以下市场法公式进行评估：

(1)计算交易日期修正系数

A=l+5％=l.05；

B=1+5％=1.05；

C=1+5％=1.05；

D=(1+5％)2=1.10。

(2)计算交易情况修正系数

A=100／(100-1)=1.01；

B=100/(100+2)=0.98；

C=100／(100-3)=1.03；

D=100／(100+5)=0.95。

(3)计算容积率修正系数

待估房产容积率增加3.4—3=0.4，容积率修正为：l00+4=104

A、容积率增加3.2－3=0.2，容积率修正系数为：l04／(100+2)=1.02；

B、容积率增加3.6－3=0.6，容积率修正系数为：l04／(100+6)=0.98；

c、容积率增加3.4－3=0.4，容积率修正系数为：l04／(100+4)=1；

D、容积率增加3.2－3=0.2，容积率修正系数为：l04／(100+2)=1.02。

(4)计算区位状况修正系数

A=100／(100+5)=0.95；

B=100／(100+O)=1；

C=100／(100+2)=0.98；

D=100／(100—3)=1.03。

(5)计算实物状况修正系数

A=100／(100－2)=1.02；

B=100／(100+4)=0.96；

C=100／(100+O)=1；

D=100／(100+2)=0.98。

(6)计算年期修正系数

A=[1-(1+6％)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135；

B=[1-(1+6％)-40]/[1-(1+6%)-40]=1；

C=[1-(1+6％)-40]／[1-(1+6%)-39]=1.0066；

D=[1-(1+6％)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135。

2.待估房产评估值结果

(1)各可比交易案例修正后结果

A=2500×1.05×1.01×1.O2×0.95×l.02×1.0135=2655.82(元)；

B=2800×1.05×0.98×0.98×1×0.96×l=2710.63(元)；

C=2600×1.05×1.03×1×0.98×1×1.0066=2773.85(元)；

D=2650×1.10×0.95×1.O2×1.O3×O.98×1.0135=2889.68(元)。

(2)待估房产每平方米评估值

=(A修正后结果+B修正后结果+c修正后结果+D修正后结果)／4

=(2655.82+2710.63+2773.85+2889.68)/4

=11029.98／4

=2757.50元／米2

(3)待估房产评估值

=2757.50×10000=27575000(元)

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